关于《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》有关情况的说明

一、背景

商品房交付和质量保修是房地产和建筑市场管理的重要环节，但目前还存在不少问题。一是部分开发企业在住宅交付时，未按规定向业主提供《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》（以下简称“两书”）；二是部分用户对房屋的室内主要设施、公共设施设备情况还不清楚，对装修、使用应注意的事项掌握还不够，使用行为不当容易造成安全和使用功能问题；三是部分用户对房屋质量保修的有关规定还不了解，不清楚住宅保修期从何时开始计算和应当保修的最低期限，不知道保修程序，导致一些质量保修责任得不到落实，用户出了问题往往不通过正常途径而是通过投诉上访来解决。为此修订了《商品房使用说明书》部分内容，规范住宅使用行为；修订了《商品房质量保证书》，维护各方合法权益。

二、主要依据

《建设工程质量管理条例》（2000年国务院令第279号）

《城市房地产开发经营管理条例》（1998年国务院令第248号）

《物业管理条例》（2007年国务院令第350号）

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]第102号）

《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年建设部令第80号）

《商品房销售管理办法》（2001年建设部令第88号）

《山东省商品房销售条例》（2004年7月30日修正）

《山东省民用建筑节能条例》（2013年3月1日实施）

《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）

三、编写过程

2014年12月底，“两书”形成了修订初稿，并通过威海晚报、电视台、威海建设信息网、办公内网等媒体向社会和有关部门广泛征求意见。根据收到的意见和建议，对“两书”进一步完善，形成报审稿。

四、《商品房使用说明书》主要内容

《商品房使用说明书》增加了公共设施设备、主要部位设施设备使用说明、服务指南三个方面的内容。其他部分的内容如参与商品房建设的主要单位增加了施工图审查机构和检测单位，室内主要设施对装修设施设备材料（设备）名称、品牌和型号/规格的说明等都有不同程度的修订和完善。

五、《商品房质量保证书》有关内容

（一）关于商品住宅保修期何时开始计算

《建设工程质量管理条例》规定了施工单位对开发企业约定的最低保修期，自竣工验收合格之日起计算。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定了开发企业对用户约定的最低保修期，自开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

（二）有关住宅质量保修内容和最低保修期限

1.施工单位（承包方）与开发企业（发包方）约定的最低保修期限

⑴《建设工程质量管理条例》第四十条

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

⑵《山东省民用建筑节能条例》第二十八条 

在正常使用条件下，围护结构保温工程的保修期限为十年。

2.房地产开发企业与用户约定的最低保修期限

建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]第102号）第五条

正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水3年；

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

墙面、顶棚抹灰脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞二个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

（三）关于如何确定商品住宅的质量保修期限

国家规定的施工单位对开发企业的保修期与开发企业对用户的保修期有关联。

建设部《商品房销售管理办法》规定：商品住宅的保修期限不得低于施工单位向开发企业出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中规定的最低保修期限。

也就是说，确定商品住宅的质量保修期，要在施工单位与开发企业约定的保修存续期和建设部《规定》的最低保修期限中取大值来确定开发企业对用户的最低保修期。例如，如何确定开发企业对用户卫生间地面渗漏的最低保修期限。施工单位与开发企业对卫生间地面渗漏约定的保修期是竣工验收合格后5年，建设部《规定》中开发商向用户约定的最低保修期为1年。若商品房在竣工验收合格后当即交付住户使用，则施工单位与开发企业约定的保修存续期还有5年，就应在5年和1年中取大值，即开发企业向用户约定的保修期不应低于5年。若商品房在竣工验收合格5年后交付住户使用，则施工单位与开发企业之间已没有保修存续期，就应执行《规定》中的最低保修期限，即开发企业向用户约定的保修期不应低于1年。

建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定：房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

（四）关于“竣工验收合格之日”和“交付用户使用之日”

1.竣工验收合格之日

⑴符合国家和省有关建筑设计标准、施工质量验收规范，经分户验收合格形成《住宅工程质量分户验收表》。

⑵所在楼栋经建设单位（开发企业）组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格形成《单位工程质量竣工验收记录》，工程质量监督机构对竣工验收进行了现场监督。

⑶单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物，一个楼栋即为一个单位工程。

2.交付用户使用之日

开发企业按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房交付给买受人（用户），交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。

（五）关于保修程序

规定了从报修、现场查看、维修、争议解决等程序。

1．工程在保修范围和期限内发生质量缺陷问题，用户向开发企业书面或电话报修。预留了保修联系人和电话。

2．在接到用户维修联系后，开发企业24小时内派维修人员与用户联系，3日内到达现场查看。在接到水电紧急报修通知后，维修人员应在1小时内到达现场，提供急修服务。对危及安全和影响使用的紧急情况，立即予以处理，涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设主管部门报告并采取安全防范措施。5日内提出保修方案，经用户同意后在15日内予以保修，与用户商定完成维修工作的期限，无特殊情况保修工作在3个月内完成；不属于保修范围或超过保修期限的，向用户说明情况。保修完成后，签署《房屋质量维修记录》便于验收确认和修后质量追溯。

3.经符合资质条件的检测机构鉴定，属主体结构质量安全不合格的，开发企业应允许用户退还或调换商品房，并承担有关的鉴定费用。对用户提交的维修事项未及时采取有效措施而造成的直接损失，由开发企业负责协调处理，并依法承担赔偿责任。如对答复或处理有争议，按《商品房买卖合同》约定的争议解决方式予以解决。

另外，用户认为开发企业不按规定履行保修责任或对维修的程序或方式、方法等存在分歧，可向所在地建设工程质量监督机构投诉，申请协调解决。经协商无法达成一致的，用户按合同约定通过仲裁或司法途径解决。

六、其它

（一）自2015年3月1日起交付使用的商品房，房地产开发企业必须向业主提供新修订的“两书”。“两书”一式二份，一份在商品房交付使用时由房地产开发企业提供给业主，一份由房地产开发企业存档。新修订的“两书”作为示范文本，各房地产开发企业可按照其基本内容结合实际情况进行编制，但内容不得少于示范文本。要求“两书”采用专业印制，其尺寸为185×260（mm），封面采用证件皮（《住宅使用说明书》浅蓝色封皮，《商品房质量保证书》草绿色封皮），字体烫金，内芯为白色双胶纸（100g）。

（二）房地产管理部门负责“两书”发放、使用环节的监管，要把“两书”发放情况作为房地产开发企业信用评价和资质管理的重要内容。

威海市商品房质量保证书.

20150116商品房使用说明书