威海市区住宅专项维修资金管理办法

公开征求意见公告

为规范住房专项维修资金归集、使用行为，维护业主等的合法权益，提高维修资金使用效率与质量，改善人民群众的居住环境，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合我市实际，我局起草了《威海市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。为了广泛听取社会公众意见，进一步提高立法质量，现将《威海市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》全文公布，欢迎有关单位和各界人士提出修改意见和建议，意见和建议于12月15日前以信件或电子邮件的方式反馈至市住建局。来信请注明“《威海市区住宅专项维修资金管理办法》意见建议”。

地址：威海市光明路149号，邮编：264200。

联系电话：0631-5201799

电子信箱：whszfbzzxwyk@wh.shandong.cn

附件：《威海市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》

威海市住房和城乡建设局

2022年11月8日

威海市区住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），结合本市实际，制定本办法。

第二条 威海市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区，临港区，下同）的商品住宅（含保障性住房、征收安置房屋等）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、防雷、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则

第五条 市物业管理部门负责住宅专项维修资金归集、交存和使用的指导和监督工作。

市财政部门负责住宅专项维修资金财务管理等方面的指导和监督工作。

     区物业管理部门负责对本行政区域内物业管理活动中与住宅专项维修资金相关的工作进行监督管理。

街道办事处、镇人民政府负责监督业主大会、业主委员会依法履行住宅专项维修资金筹集和使用职责，调解处理住宅专项维修资金管理中的矛盾纠纷。

社区居民委员会负责协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与住宅专项维修资金管理相关的工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法开展住宅专项维修资金筹集和使用工作。

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅(含单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位）或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。  

第七条 新建物业的住宅专项维修资金，现房按照实测绘建筑面积交存，期房按预测绘面积的97% 交存。首期住宅专项维修资金交存标准为，地上总层数低于七层（含七层）的多层物业每平方米建筑面积70元，地上总层数八层（含八层）以上的高层、小高层物业每平方米建筑面积110元，单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位每平方米建筑面积70元。

第八条 已售尚未归集住宅专项维修资金的商品住宅，维修资金由业主委员会以幢为单位统一归集补交。

首期住宅专项维修资金交存标准为，地上总层数低于七层（含七层）的多层物业每平方米建筑面积30元，地上总层数八层（含八层）以上的高层、小高层物业每平方米建筑面积50元，单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位、每平方米建筑面积30元。

已售公有住房，业主尚未交存住宅专项维修资金的，业主按照所拥有物业的建筑面积分别向市、区物业管理部门交存首期住宅专项维修资金，交存标准为每平方米建筑面积15元。

第九条 市物业管理部门和市财政部门应当通过招投标方式委托所在地商业银行作为市区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十条 新开发建设的商品住宅，期房在办理商品房预售合同备案前、现房在办理产权登记前，买受人应当一次性足额交存首期住宅专项维修资金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由开发建设单位交存首期住宅专项维修资金。实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的住宅专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十一条 开发建设单位与买受人订立商品房买卖合同时，应当约定首期住宅专项维修资金交存事项。

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

第十二条 房屋转让时，该房屋账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第十三条 市不动产登记部门受理产权登记申请前，应当核实业主是否按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

第十四条 收取住宅专项维修资金应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，物业管理部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。续交标准按照原首期住宅专项维修资金的交存标准确定。

业主拒不履行续交义务的，业主委员会可通过法律途径解决。

第三章 使 用

第十六条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十七条  住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，业主大会有约定的，从其约定；没有约定或约定不明确的，由相关业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

鼓励小区业主大会在街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会的指导下制定符合本小区实际的住宅专项维修资金使用分摊规则，并写入小区管理规约。

第十八条 业主住宅专项维修资金账户余额不足支付分摊费用的，差额部分由该业主补足。

第十九条 业主表决可以采用市建设行政主管部门建立的电子投票系统或书面征求意见、集体讨论的形式。

表决应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，视为表决通过。

第二十条 住宅专项维修资金根据使用方式划分为计划使用、一般使用、应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的住宅专项维修资金年度使用计划。

一般使用是指采取一次投票表决一个维修项目的使用方式，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第二十一条 住宅专项维修资金使用由物业服务人申请。未聘用物业服 务人或物业服务人不能履行申请人职责的，由业主委员会（社区居委会）作为申请人。 

 第二十二条 住宅专项维修资金计划使用，按下列规定办理： 

（一）申请人根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制住宅专项维修资金年度使用计划；

（二）年度使用计划经业主大会决定或者经有利害关系的业主依法表决同意后，报物业管理部门备案。

（三）根据年度使用计划具体实施项目维修时，按照一般使用住宅专项维修资金的规定执行，但不再另行组织业主表决。

第二十三条 住宅专项维修资金一般使用，按下列规定办理：

（一）申请人接到业主报修或发现问题后，应及时进行现场核实。

（二）申请人编制住宅专项维修资金使用方案，连同分摊清册、预算清单，以及其他需要向业主重点说明的资料在维修项目所在区域的显著位置进行公示，公示期不少于5日。

（三）公示期满后，申请人组织分摊范围涉及业主依法表决。

（四）表决通过后，申请人持公示相关内容、业主表决结果等资料报物业管理部门审核备案。

（五）申请人按维修方案组织实施。项目竣工后，申请人组织业主委员会（社区居委会）、施工单位等进行验收和结算。

（六）申请人持工程验收、工程结算等资料向物业管理部门申请拨款。

第二十四条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；

（三）消防设施在正常维护保养情况下突发严重故障需立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道严重堵塞或爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）路面破损影响人车安全；

（九）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十五条 住宅专项维修资金应急使用，按下列规定办理：

（一）出现可能造成人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，申请人应立即会同业主委员会（社区居委会）进行现场查验，属于第二十四条所列情形的，应立即采取紧急处置措施，并启用应急使用程序。

（二）申请人编制预算清单，连同现场查验报告等资料，报物业管理部门审核备案。

（三）申请人组织应急维修。项目竣工后，申请人组织业主委员会（社区居委会）、施工单位等进行验收和结算。

（四）申请人在维修项目所在区域的显著位置公示以下资料：现场查验报告、维修方案、分摊清册、验收材料、工程结算以及其他需要向业主重点说明的资料，公示期不少于5日。

（五）公示期满后，申请人持维修方案、分摊清册、工程验收、工程结算等资料，向物业管理部门申请拨款。

第二十六条 电梯等特种设施设备故障、消防设施故障需要重大维修、改造或更新时，申请人应当提供相关管理部门出具的整改通知书。竣工后，应当提供相关管理部门出具的验收合格证明。

第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且开发建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。

第二十八条 相关业主对维修、更新和改造项目等住宅专项维修资金使用事宜提出异议的，由异议人与申请人协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十九条 因维修、更新和改造工程产生的设计、鉴定、审价、监理等费用，计入维修、更新和改造成本。

第三十条 申请人应当选聘具有相应能力的单位施工，可根据合同约定，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第三十一条 申请人应当留存申请住宅专项维修资金相关资料的副本，供小区业主查询。

申请人应当对申请使用资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料。

申请人在申请住宅专项维修资金过程中，应当做好业主信息的保护工作，未经业主本人同意不得向他人提供业主信息。

第四章 监督管理

第三十二条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十三条 住宅专项维修资金增值收益应当定期分配至业主账户，其中当年交存部分的收益按同期银行活期利率计算，其余部分按同档期银行存款基准利率计算。按同档期基准利率计算的利息应当在同档期期满后支付至业主账户。 

第三十四条 住宅专项维修资金集中存储取得的增值收益按本办法规定分配给业主后的部分，作为住宅专项统筹维修资金。

住宅专项统筹维修资金主要用于物业管理区域内受益人为全体业主或者无法界定受益人时的住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、购买共用部位、共用设施设备保险以及相关费用，必要时经市物业管理部门同意，也可以根据管理实际统一安排使用。

第三十五条 市、区级售后公有住房维修资金，由市、区物业管理部门分别管理和安排使用，其利息专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造以及相关费用。

售后公有住房住宅专项维修资金，由各区财政部门管理的，应当在完成核对后，按规定划转到所在区物业管理部门管理。 

第三十六条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政部门的有关规定。

市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十八条 住宅专项维修资金专用票据的申领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十九条 市物业管理部门应加强住宅专项维修资金管理信息系统建设，逐步实现资金交存、使用表决、公示查询信息化与网络化，提高维修资金管理效率。

第五章 附 则

第四十条 已归集住宅专项维修资金的老旧小区优先纳入老旧小区改造计划。

第四十一条 鼓励各区对补交和续交住宅专项维修资金的业主进行补贴，补贴标准由各区自行决定，补贴金额计入小区统筹账户。

    第四十二条 住宅小区内政府配建的幼儿园、居委会、社区养老、治安联防、文化活动站等公建设施，登记在政府部门名下的，住宅专项维修资金使用时由政府部门依法进行分摊，登记在企业名下的，由企业依法交存住宅专项维修资金。

第四十三条 保障性住房按照规定实行住宅专项维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅、用于销售的非单一业主的商务办公用房等非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

第四十四条 人防工程，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

    第四十五条 物业管理区域没有成立业主委员会或业主委员会不能履行职责的，由物业所在地社区居民委员会代行职责。

第四十六条 本办法自2023年1月1日起施行，有效期至2028年12月31日。

《威海市区住宅专项维修资金管理办法》（威政发〔2010〕21号）同时废止。